Airbnb n’est pas ce qu’il prétend être : eldorado ou arnaque pour les propriétaires et les voyageurs, à la découverte des méga hôtes

 

Airbnb est votre ami… enfin bon, sauf si vous ne partagez pas à 100% ses intérêts 😊

 

Après les révélations fracassantes,

  • d’une part que Airbnb peut fournir une carte de paiement aux propriétaires pour défiscaliser à Gibraltar,
  • mais qu’en même temps il partage ses données en open data… accessibles librement par l’administration fiscale…

 

Vous êtes en droit de vous poser une question :

le mythe Airbnb est il réalité ou arnaque?

 

Je vous dis depuis aussi longtemps que je peux me rappeler qu’Airbnb trompe les gens avec ses messages clés… qui ne sont au final que du marketing de superficiel!

cf cet article sur 2 bonnes raisons de ne pas mettre votre annonce de location saisonnière sur Airbnb,

et également cet article que nous avions publié sur tendance hôtellerie, le petit guide de l’optimisation fiscale par Airbnb.

 

 

Cet article pour vous pointer du doigt la nouvelle évolution de Airbnb : les méga hôtes

Lisez bien jusqu’au bout pour voir de quoi il s’agit

Et partagez cet article avec vos amis et connaissances

 

 

airbnb n'est pas ce qu'il pretend etre

Airbnb est il toujours l’eldorado de la location saisonnière entre particuliers au coeur de l’économie collaborative?

 

 

Et si Airbnb utilisait l’économie du partage comme un simple vernis pour cacher un business classique ?

 

Airbnb a construit son image sur le fun, l’expérience voyageurs.

Mais cette société ne parle pas d’une économie de partage, mais de l’économie d’Airbnb.

 

 

Entre optimisation fiscale et délation..

 

Il faut bien reconnaître, et nous y participons en tant que propriétaires ayant réalisé un investissement locatif, que le monde d’Airbnb est un monde pragmatique, fait des levées de fonds de plusieurs dizaines de millions, d’optimisation fiscale et de grosses commissions.

L’entreprise de locations courte durée prend au moins 11% de chaque transaction.

Pour les voyageurs, il ne s’agit certainement pas de « vivre comme un local », car plus de la moitié des propriétés sont des propriétés entières qui ne sont pas dans les centre villes, ce qui est donc au final, peu différent de séjourner dans un hôtel.

Il est également peu probable que vous rencontriez le propriétaire avant très longtemps, donc vous ne serez pas en mesure d’acquérir des connaissances locales poussées.

 

Une entreprise comme les autres ?

 

Tout cela à cause de la cupidité.

Tout a commencé quand Booking et Abritel ont commencé à copier Airbnb et que Airbnb a commencé à les copier en retour.

 

Airbnb est toujours le chouchou des médias et cela a vraiment énervé les autres OTAs (online tourisme agency)

 

Cela dit, les médias mêmes qui ont rendu Airbnb si important se retournent contre elle lorsque l’actualité leur dicte… et toujours sans vraiment comprendre le fonctionnement sous-jascent

 

Qu’en est-il vraiment ?

 

 

 

Après les Super Hosts : les Mega Hosts d’Airbnb

 

 

Avec des centaines de propriétés et l’arrivée de grands groupes, une nouvelle génération d’hôtes Airbnb révolutionne les fondamentaux de la plateforme de location saisonnière entre particuliers.

 

 

Etude de cas : Jan méga hôte airbnb aux états unis

 

Parmi les innombrables hôtes d’Airbnb, Jan se démarque. Il a été repéré dans un article que nous avons lu sur un site d’information américain (buzzfeed)

 

jan mega hote airbnb arnaque

Quelle réussite pour Jan, un nombre impressionnant d’appartements sur Airbnb et des commentaires hyper élogieux

 

 

La photo de profil de Jan montre un hôte tout à fait classique, cool, un homme avec des cheveux noirs et une femme avec des lunettes de soleil (d’ailleurs, aucune idée si Jan est l’homme ou la femme 😉)

Les commentaires sont élogieux

“Jan a confirmé ma demande dans les 10 minutes. Elle m’a installé dans un studio incroyable “, a écrit un locataire d’une propriété aux États-Unis

“Jan était communicatif et serviable, son appart est génial”, a ajouté un voyageur dans un autre Etat.

 

 

Mais, si vous creusez un peu, vous vous apercevez que Jan est un homme occupé (ou une femme !).

En effet, cet hébergeur Airbnb a 1 083 propriétés répertoriées sur le site, un peu partout dans le monde.

Plus de 760 critiques ont été écrites sur ces propriétés, et elles sont généralement très positives.

 

 

 

Cette accumulation de commentaires positifs, suggère que Jan est plus qu’un simple investisseur immobilier locatif spécialisé dans la location saisonnière, mais bien un hôte typique.

 

Et il y en a beaucoup plus comme lui.. Ou elle. (c’est pratique quand même !)

 

 

Les Mega Hosts sont-ils représentatifs de Airbnb ?

 

En tous cas, ils sont les visages d’un Airbnb en pleine évolution – celui qui s’éloigne de ses racines de partage, de communauté, et embrasse l’industrie de l’hôtellerie commerciale.

 

Prenez Clara, qui a 15 annonces, ou Benjamin qui en a 76. Inside Airbnb, un outil d’analyse activiste, a identifié plus de 100 hôtes sur le site qui ont chacun plus de 100 annonces. Parmi eux, 39 hôtes avec plus de 200 chacun.

Sur Paris, pas moins de 4 propriétaires ont plus de 100 appartements sur Airbnb

Il y a un onglet qui vous  permet de classer les hébergements Airbnb, en affichant uniquement ceux qui sont proposés par de multipropriétaires.

 

 

 

Les multiproprietaires sont nombreux a Paris en proportion de leur nombre dans le reste du monde

Les multiproprietaires sont nombreux a Paris en proportion de leur nombre dans le reste du monde

 

 

 

 

Ces hôtes multi propriétaires sont caractéristiques d’un vaste changement dans le fonctionnement d’Airbnb.

Alors que l’entreprise aime toujours à se décrire comme un espace convivial qui aide les touristes à se sentir à l’aise dans les vraies maisons, cf leur slogan « N’y allez pas. Vivez là-bas »

Lorsqu’ils lisent cela, les voyageurs ont des étoiles dans les yeux…. Mais Airbnb travaille dur en  coulisses pour « recruter » des hôtes à échelle industrielle sur la plate-forme.

 

 

 

Airbnb a d’ailleurs commencé à proposer des outils de gestion en masse pour aider de tels hôtes à gérer un grand nombre de propriétés, et leur a permis de synchroniser leurs propres bases de données avec les systèmes d’Airbnb.

 

Ces outils sont maintenant utilisés par les sociétés hôtelières, des gestionnaires immobiliers et une nouvelle génération d’entrepreneurs, pour commercialiser leurs propriétés disponibles, tout comme ils le font sur des sites comme Booking.com et TripAdvisor.

 

Les résultats parlent d’eux-mêmes.

D’après un voyagiste ayant pignon sur rue, il y avait seulement 1% des gestionnaires immobiliers qui ont utilisé Airbnb en 2012.

Ce taux est maintenant plus proche de 50%, croit il.

 

 

Extrait de la base de données inside airbnb sur les plus gros propriétaires d'appartements loués sur Paris

Extrait de la base de données inside airbnb sur les plus gros propriétaires d’appartements loués sur Paris

 

 

 

 

Cela soulève une question intéressante pour Airbnb en tant que marque.

En effet, il y a un message qu’ils essaient de transmettre :  le partage de domicile, voyager comme un local, connaître la culture locale, rester dans une maison privée, mais en fait un pourcentage croissant d’inscriptions ne se font pas vraiment chez quelqu’un. C’est un appartement qui ressemble à des milliers d’autres et qui est géré par une conciergerie ou une société hotellière, avec un enregistrement à la réception.

 

 

 

Comment les voyageurs peuvent débusquer les Méga Hotes ?

 

Des indices se cachent dans les critiques, où certains des voyageurs identifient les lieux où ils sont restés comme étant gérés par un opérateur privé. Dans le cas de Jan, une étude un peu approfondie vous permet d’identifier la société Wyndham, cotée en bourse.

Des recherches inversées des images utilisées dans de nombreuses annonces de Jan indiquent des adresses web qui renvoient sur les sites Web des hôtels et centres de villégiature Wyndham.

Une recherche sur Wyndham permet de présente la société comme «la plus grande organisation de multipropriété au monde», qui exploite 219 centres de vacances en Amérique du Nord, dans les Caraïbes et dans le Pacifique Sud..

 

Les invités de Jan semblent heureux de participer au mirage de l’accueillant hôte Airbnb, même s’ils se contentent de s’enregistrer dans un hôtel via la réception.

 

“L’appartement de Jan est d’un merveilleux rapport qualité / prix dans un cadre de verdure charmant”, comme l’indique un commentaire décrivant en fait le Wyndham Resort sur l’île de Denarau dans les Fidji.

 

 

Selon le porte-parole d’Airbnb aux Etats Unis, Nick Papas, les sociétés de location de vacances, les fournisseurs de logements privés et même certains hôtels utilisent maintenant Airbnb pour commercialiser leurs chambres.

Mais “l’écrasante majorité des hôtes ont une seule annonce et partagent occasionnellement leur appartement ou leur maison”, a-t-il déclaré.

 

 

Des approches commerciales multiples utilisant Airbnb pour des hôtels

 

En fait, les méga hôtes commencent à être bien identifiés, essentiellement dans le monde anglophone pour l’instant.

Les approches sont variées, et il y a notamment :

  • beaucoup d’expérimentations de créer et gérer des propriétés individuelles par certaines grandes chaînes d’hôtellerie,
  • et des gens entreprenants qui sous louent des dizaines d’appartements sur Airbnb.

 

 

Le témoignage de l’intérieur du monde des Méga Hôtes Airbnb ?

 

Un entrepreneur a témoigné au sujet des Méga Hôtes.

Il s’agit de John Banczak, qui a créé TurnKey Vacation Rentals en 2012, une société de gestion immobilière en ligne qui répertorie des appartements sur plus de 25 sites de réservation de voyages, y compris les plus connus. Il assure les services d’une conciergerie en gérant de A à Z les appartements d’investisseurs de toutes nationalités.

Jusqu’à récemment, il avait deux profils sur Airbnb, sous les noms de «Julie» et «Erica ». À un moment donné, l’un des comptes comptait plus de 1000 propriétés.

 

D’après son expérience : “Pendant longtemps vous deviez vous inscrire comme une personne réelle”,  et  “Vous voyiez un profil qui n’était pas nécessairement le gestionnaire de la propriété.”

 

Ce n’est que lorsque Airbnb a lancé ses outils pour les professionnels que TurnKey a pu lancer son  service sous un profil d’entreprise officiel.

 

« Airbnb a suivi la demande. Ils ont créé une équipe il y a quelques années pour traiter avec les gestionnaires immobiliers », dans un effort pour augmenter l’offre de location de maisons entières, en particulier dans les destinations touristiques majeures, comme les stations balnéaires et les stations de ski.

 

 

Des arguments pour les anti Airbnb ?

 

L’impact réel ou supposé sur les loyers

 

La professionnalisation des propriétaires présents sur Airbnb et la montée en puissance de ses méga-hôtes inquiètent les défenseurs en tous genres, des plus hypocrites, au plus sincères.

Ils affirment que cela permet aux investisseurs de transformer des immeubles entiers d’appartements en centre-ville en hôtels virtuels et de les soustraire aux habitants classiques des villes, qui font fasse à une pénurie d’offre et vont donc payer plus cher leurs loyers.

 

Ces préoccupations ont été soulevées par les nombreux opposants d’Airbnb, avec au premier rang, la première édile de la ville de Paris.

En fait, les méga hôtes exploitent une zone juridique « grise », entre la location privée d’appartements les hôtels commerciaux.

 

 

Mais également les propriétaires historiques qui sont laissés pour compte

 

Cette arrivée en masse de méga hôtes, concerne également certains hôtes historiques, qui croient dans le rêve Airbnb, des gens ordinaires essayant de gagner de l’argent dans leur chambre d’amis. Comme Airbnb se transforme, certains s’inquiètent (à juste titre), d’être laissés pour compte.

 

En effet, du point du vue des voyageurs, si votre première expérience est un village de vacances, et que la suivante est ma maison chez l’habitant, ce n’est pas la même chose…

Cela pourrait bien évidemment affecter les commentaires de vos invités, qui vont se faire de plus en plus critiques.                       

Comment un voyageur est-il censé noter un petit propriétaire particulier, qui n’a pas les moyens d’avoir un personnel complet et formé dans l’hôtellerie ?

 

 

 

 

Et si vous preniez votre indépendance par rapport à Airbnb ?

 

Airbnb c’est bien pour commencer, mais dangereux ensuite!

Dangereux car la concurrence connaît tout de vous, et dangereux car vous êtes à la merci de Airbnb et de ses évolutions

 

Pour vous permettre de vous passer de Airbnb et consorts et louer toute l’année par vos propres moyens, nous proposons un coaching personnalité et des centaines de techniques concrètes expliquées par à pas dans le club VIP de propriétaires qui se bougent : le lien est ici

 

Pour le coaching : envoyez un mail à eldorado_immobilier@yahoo.fr

 

 

 

Vous vous sentez concerné par cette évolution de Airbnb, les méga hôtes?

Partagez votre avis dans les commentaires ci-dessous

 

10 Commentaires

  1. Je serais curieux de connaître la part des personnes qui place le critère de la rencontre du propriétaire en haut de la pile.
    Dans le cadre de mon travail, il m’arrive de louer des appartements pour quelques nuits et j’apprécie de tomber sur une “boîte à clé” ou un système automatisé pour ne pas avoir à se prendre la tête avec un check-in à heure convenue. Pour un we à thème, c’est pareil !
    Ce type de location permet également de découvrir de nouvelles prestations en dehors de l’offre hôtelière traditionnelle. Si j’ai envie de partager, de me laisser guider, je vais dans une maison d’hôte. Combien d’hôtes Airbnb ouvrent leurs appartement pour les rencontres ? Un complément de revenus, un business, un sponsor des vacances quand on loue pendant son absence… Ne soyons pas hypocrite !
    D’autre part, se faire accueillir pour la remise des clés et l’explication du fonctionnement du four ou de la machine à laver, je n’en vois pas vraiment l’intérêt…. De plus, sans accueil ou rencontre, il existe de nombreuses manières de montrer de délicates attention pour le voyageur de passage.
    En bref, une gestion automatisée n’est pas incompatible avec l’expérience voyageur. A chaque hôte de faire preuve d’inventivité 😉

    • Merci pour votre partage d’expérience que je rejoins.
      Je suis d’ailleurs adepte de l’automatisation donc je ne peux pas dire le contraire 🙂
      Il est possible de creer un expérience de grande qualité et un échange avec les voyageurs sans les rencontrer et via des échanges largement automatisés

      Tout cela n’est pas incompatible, notre monde évolue et c’est normal d’aller dans son sens

      L’idée ici était plutôt de remarquer que l’hôtellerie traditionnelle aussi si positionne sur airbnb et n’avance pas en transparence

      Le caractère comique de la situation ou d’un côté les critiques pleuvent sur airbnb et d’un autre côté le fait qu’il soit de plus en plus utilisé m’a inspiré cet article un peu polémique !

      Pensez vous que vous seriez surpris de vous retrouver dans une chambre d’un hôtel alors que vous avez pensé réservé un appartement loué à un habitant ?

      Bien à vous

      • A mon avis, cette stratégie est maladroite et n’aura d’effet que de concentrer les avis négatifs sur l’hôtel court terme. C’est se tirer une balle dans le pied

        • Oui bien d’accord, mais les entreprises ne voient que leur intérêt à court terme
          donc il y a fort a parier que la stratégie se développe rapidement

          C’est l’effet d’aubaine, quand une entreprise trouve un créneau porteur il y en a des dizaines d’autres qui suivent

          Vous partagez cette analyse?

          bien à vous

  2. Salut Pierre, je suis régulièrement tes publications car je les trouve de grande qualité. Je suis moi même un Mega Hote puisque je gère plus de 70 logements dans 5 villes au travers de la societe que j ai créée. J’utilise airbnb, Booking, TripAdvisor et bien sûr d’autres sites, Au premier rang desquels le mien (www.cocoonr.fr). J’ai plus de 300 commentaires sur airbnb et je peux t’assurer qu’aucun visiteur n’a jamais pointé du doigt que le fait d’avoir une organisation professionnelle soit un problème. L’important est la qualité des logements que l’on propose, Le service sur place, la propreté, la disponibilité en cas de problème, la proximité client, la rapidité des réponses, lanqualité de l’accueil. Bref, les clients se contrefoutent de rencontrer le vrai Proprietaire des lieux. ils consomment via Airbnb, comparent, évaluent les prestations et le rapport qualité prix. Tu as raison, le modèle à changé et tend à se professionnaliser et ca n est peut être pas une si mauvaise nouvelle quand on voit ce qui est proposé parfois comme logement sur airbnb. Chez Cocoonr, nous sommes très sélectifs sur les Logements et attentifs au service client. Je recrute les salariés dans l’hôtellerie car ils ont de réels savoir être et savoir faire pour nous permettre de rendre un vrai service client. Pour nous, Airbnb est un
    oTA comme un autre, puissant et au fonctionnement très adapté à notre activité. Je pense que leur évolution est logique, délibérée et anticipée depuis bien longtemps. Leur
    Marketing est différent et ca leur permet de sortir du lot en terme d’image. Je ne crois pas qu’il faillent regretter cette évolution. Ou alors, pour les adeptes du “Chez l’habitant”, il y a quelques sites qui s’enorgueillissent de conserver ce caractère pur et originel, Mais Au vu de leurs resultats, ca ne semble pas réellement convenir a
    la plupart des clients. A bientôt pour échanger. Antoine Serrurier – fondateur de Cocoonr

    • Bonjour Antoine,

      Je suis vraiment ravi de votre participation dans les commentaires de l’article, qui, je le reconnais volontiers, est un brin provocateur 🙂

      L’état d’esprit derrière votre façon de gérer les biens qui vous sont confiés rejoint complètement l’expérience utilisateur de qualité qui est promue ici.
      De plus, votre action est transparente pour les voyageurs qui la voient plutôt (et à juste titre), comme une plus value.

      Ce qui est plutôt pointé du doigt c’est la présence de chaînes hôtelières qui se présentent comme des particuliers. Lorsque vous arrivez dans un de leurs apparts vous vous retrouvez en fait dans une chambre d’hôtel, ce qui n’était pas forcément prevu.

      Pour moi, cela est complètement différent.

      Qu’en pensez vous ?

      • Bonjour Pierre
        Je pense que la mésaventure que tu pointes, à savoir se retrouver dans une chambre d’hôtel alors qu’on s’attend à être chez un particulier se retrouvera rapidement dans les commentaires.
        J’ajoute que cette surprise arrive régulièrement avec Booking mais en sens inverse (on pense se retrouver à l’hôtel..) !
        ça t’es peut-être déjà arrivé, non ?

        • Bonjour Stéphane,

          Yes, cela m’arrive régulièrement en tant que propriétaire sur booking 🙂
          Pourtant je donne un titre explicite à mes annonces, tu type “appartement avec très belle vue”, mais les gens ne lisent pas les annonces et croient se retrouver dans un endroit avec un réception, une enseigne d’hôtel, etc… cela me vaut parfois de sales commentaires d’ailleurs !
          d’où l’importance de bien communiquer en amont avec les futurs locataires, mais en dernière minute c’est parfois compliqué

          Visiblement non pour les commentaires sur les méga hôtes, ils sont excellents

          Étonnant, mais c’est ce que l’on constate

          Cela est déjà arrivé à quelqu’un que tu connais?

  3. Bonjour Pierre
    Bon, tout ça on le savait déjà plus ou moins, hein ? et puis, même l’hôte qui sous-loue son studio parisien 3 week end par an, il lui arrive de déléguer l’accueil à sa voisine de pallier, voire de laisser la clé sous le paillasson ! pas besoin d’aller chez un méga hôte pour avoir un accueil plus que moyen !
    Et qui met l’expérience de l’accueil et le “vivre comme un local” au 1er rang des ses préoccupations quand il cherche un logement sur AirBnb ?
    ce qu’on y trouve en tant que voyageur, c’est du choix à tous les prix et pour ça ils sont inégalables ! et on s’en fiche un peu que le logement appartienne à un multi hôte ou à un particulier !
    en tant qu’hôte, c’est une appli plutôt bien foutu, et meilleure en tout cas que la concurrence.
    Et enfin qui croit vraiment à leur discours marketing du partage ? on baigne tous dans un monde de publicitaires depuis des 10aines d’années, on n’est plus trop naïf ! vous si ?

    • 😉 oui et non !
      C’est quand même bien de savoir à quoi ou à qui on a affaire
      Et quand je loue sur airbnb c’est pour avoir la sécurité d’une réservation et que je vais rencontrer une personne du coin ou au moins échanger avec elle
      C’est quand même mieux non?

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